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口号央企前三销售疲软不激 看不懂的中交地产

本文摘要:估计整个北京对房地产市场有点关心的人,不知道壹暗马。该项目于2016年2月3日拥有的土地,至今已经过了2年半,虽然没有散户,但势头活动已经没有三波了。上周四在水立方,壹暗马又登场了。 这块地位于朝阳区台乡驼屋营村,正好位于东北四环和东北五环之间。土地总面积5.6万平方米,建筑面积12.4万平方米。

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估计整个北京对房地产市场有点关心的人,不知道壹暗马。该项目于2016年2月3日拥有的土地,至今已经过了2年半,虽然没有散户,但势头活动已经没有三波了。上周四在水立方,壹暗马又登场了。

这块地位于朝阳区台乡驼屋营村,正好位于东北四环和东北五环之间。土地总面积5.6万平方米,建筑面积12.4万平方米。2016年2月3日拍卖这块土地时,很多人认为这不是当时春节前的地王霸权战,但在现场拍卖之前,网上已经有四次报价,在拍卖现场,中交绿城九龙仓联合体、招商首次联合体、泰禾、万科等住宅企业来了。但是,最后这块土地的竞争,现场持续竞争价格为51.35亿,中交绿城九龙仓联合体首先出牌后,没有人第一时间。

最后,经过一次竞争,绿地交给九龙仓以51.35亿元获得该地块,溢价率为1.7%,大楼价格约为41416元/平方米(建设成本),共建设21100平方米的公营住宅,住宅购买价格为5000元/平方米。冷门冷门,这块土地在五环内,靠近丽都富人区,联合体有九龙仓和绿城两个高级项目策划者,项目定位自然傲慢。

拿地当天,九龙仓中国房地产发展有限公司主席周安桥对媒体作出反应,一定想画画,向北京检查九龙仓的实力。2016年2月26日,三方率先成立项目公司北京亮马置业有限公司,三方所有权比例为九龙仓占40%所有权,绿城中国所有权50%,中交占10%。在明确的分工中,九龙仓负责管理策划,绿城负责管理产品和财务投资,中交房地产(本文全称中交)负责管理前期地块处置。

值得一提的是,在上周的水立方会议上,在开幕视频中解释三个联合体时,九龙仓位居第一,绿城之后,中交房地产最后。给九龙仓的标签是艺术,给绿城中国的是质量住宅,给中国的是资金充足的大财阀。

是的,中交集团和九龙仓分别是绿城的第一和第二股东,但在念名中,绿城在中交房地产之前。这样资金雄厚的大东家,在现场登场,没有人上台说话,读书也很高兴落到最后,几乎还了舞台。

这看起来不像中央企业的风格,也不是应对大股东的风格。2015年接待绿城后,绿城每次大发布会,都要把大股东的好挂在嘴边。这次中交之所以不那么高调,是因为开发这样的产品,只不过是因为他们的长处。

从以往开发的项目来看,中交所擅长的是必须提高的产品。这一点,中交集团水平也具体。根据中交集团的计划,其旗下的中交房地产(a股)、绿城中国(h股)、中交海外房地产(海外)三个房地产开发平台中,中交房地产主要是刚需和提高型住宅产品,绿城是中高端产品。

另一方面,中交房地产缺乏一线城市独立国家的策划经验。目前,中交房地产项目布局基本在二线以下城市,自律取得土地的策划很少。

从中交房地产2017年年报来看,截至2017年底,中交房地产共计房地产项目23个,自己享有100%权益的只有3个。两方面的经验不足,在这发表会上,自由选择只听声音不认识别人。但是,这并不妨碍中交成为这个项目方的只有受益人。对中交来说,这个项目是自己质量和利益的代表作。

据业内人士透露,壹暗马项目方原心理价格为15万元/平方米,去年遭遇北京限高令,项目预售价格卡在10万元/平方米,与项目方预期差距小,今年散户顺延。预计今年6月壹暗马首次发售60套房源,销售单价或预约12万元/平方米左右。

根据中交房地产2017年年报的《主要房地产项目销售情况》,2017年中交房地产主要房地产项目预售额为110.4亿元,预售面积为75.52万平方米,销售平均价格约为14620元。壹暗马的入市,必须创造中交旗下项目的平均价格高。从利润来看,中交只占股票壹暗马的10%,意味着可以恢复的纯利润也只有10%,但众所周知,中交集团作为绿城的大股东,中交房地产表示绿城,现在也只是时间问题。

中交房地产2017年纯利润并表。2017年,中交地产构建母公司股东净利润6.17亿元,比上年大幅提高432.5%。其中最重要的构成是公司期间以约6.4亿元的代价收购华通职业100%的股票,将约4.28亿元的纯利润归类为表。规模上,中交房地产的目标是成为房地产中央企业的前三名。

这条路线的构建,中交显着不想依靠自己。根据中交房地产4月11日发布的《2018年全面支出报告》,2017年中交房地产实际销售额为106.71亿元,比上年快速增长约106.4%。2018年,中交房地产预计建立136亿元的签字销售额,与2017年实际签字销售额106.71亿元相比,增长率仅为27.45%。据中交房地产第一季度报道,今年1~3月,中交建设销售面积为12.82万平方米,销售额为14.4亿元,该业绩仅占年度预计销售目标的10.6%,销售情况悲观。

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弹房君就中交的低销售期待和销售低迷通知了中交方,但对方没有恢复原因。中交房地产要构建中央企业前三名目标,必须依靠寄居绿城,消除这一长期发展计划,也许想把房地产销售全部交给绿城构建,提高公司资金的集中度和资金的使用效率,提高同行竞争。但是,无论如何,绿城已经委托议程,中交房地产自己经历了前两年的跨越式发展后,今年突然处于情况外的销售状态,不知道转入中央企业前三名的野心还没有出现。


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