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应对房地产下半场 世联行要做100万间长租公寓

本文摘要:(原题:作为国内首家a股上市的房地产经纪人,在3月29日的业绩发表会上,世界联行特别关注楼市规制周期的应对和预判。对于2017年的市场,世联社会长陈劲松最少提到的不是悲观。他认为,贡献主要交易额的城市,交易量上升,二手住宅价格和交易量也有下降压力的三四线城市状况不好,特别是位于主要城市群的三四线城市。 从短期来看,世界联合银行的应对措施改为三四线。另一方面,除了传统的代理销售外,其业务已经延长到多元。

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(原题:作为国内首家a股上市的房地产经纪人,在3月29日的业绩发表会上,世界联行特别关注楼市规制周期的应对和预判。对于2017年的市场,世联社会长陈劲松最少提到的不是悲观。他认为,贡献主要交易额的城市,交易量上升,二手住宅价格和交易量也有下降压力的三四线城市状况不好,特别是位于主要城市群的三四线城市。

从短期来看,世界联合银行的应对措施改为三四线。另一方面,除了传统的代理销售外,其业务已经延长到多元。

随着长期租赁公寓、改建、小型社区、社区管家等业务逐渐落地,2016年公司新业务收入的比例已从2014年的34%提高到约44%。在世界联合银行发表的发展战略中,今后3年是向库存投资的时期,特别是在广阔的租赁公寓领域。陈劲松应对,我们的目标是一百万间。

关注三四线市场2016年,世界联合银行营业收入62.70亿元,比上年减少33.10%,其中房地产交易服务贡献35.43亿元。2017年,公司预计业绩目标86亿,下跌37%。

陈劲松坦言,构筑37%的快速增长目标并不容易。因为控制太得意了。

据世联行统计,2016年前第三季度,二线城市销售额比去年急速增加56.8%,成为委托销售代理市场的主要力量。但是,10月份新政相继实施后,第四季度一线城市的销售额比去年上升了23%,二线城市只下降了9.4%,三四线城市下降了39%以上。从今年1月的销售情况来看,一线城市的销售额比去年上升了43%,30个二线城市上升了16.5%,三四线城市下降了13%。

兴业证券的房地产业电话会议上,世联行副社长兼董秘袁鸿昌总结了这一现象作为主角的切换,引起了各自的骚动。基于这种情况,世界联合银行制定了37%的快速增长目标,其中很多信心来自理解三四线城市。

截至2016年,世界联合银行在54个城市设立了另一家分公司,包括临沂、宁波、徐州、泰安、常州等。据年报报道,新住宅交易服务已复盖全国30多个省、自治区,布局约172个城市。陈劲松回答说,这次的控制政策是有效的,阻止可怕的炒菜不道德,一些购买力改变了必须去库存的三四线城市。

但另一方面,三四线城市过去两年的汽车市场表现良好,购车对一些家庭来说是很大的刚性支出,如果收益没有显着急速增加,这些地区的房价也没有上涨幅度。陈劲松认为,我现在对中国市场的悲观在哪里?在大城市的圈子里。

在世界联盟的城市布局中,今年在代理业务方面确实做出了贡献的应该是城市群周边和城市群中的三四线城市。随着最近密集的控制代码频繁出现,一线城市周边地区也争相实施或升级购买限制令,各方面对该政策周期的持续时间和市场行情南北的关注也非常期待。陈劲松应对,一要密切关注金融政策,二要分别实施长期机制。在长期机制实施之前,短期必要的力量,我真的是对的。

再继续恐惧,一下子暴跌怎么办?另外,对于其他城市是否在最初的时间北京对住宅出租车政策的庞加莱,陈劲松指出,在这个明确的措施中,其他城市不一定会波澜,各地情况不同,所以必须采取城市政策。但是,他特别认为深圳的住宅公寓价格有下跌的压力。关于深圳是否会进一步实施控制政策,陈劲松对21世纪经济报道记者,深圳压力非常大,成交量已经大幅度下降,但房价上涨后不会控制。

长租公寓的目标是100万间,除了调整区域布局外,从业务的角度来看,世联行也打算应对房地产的后半部分。房地产的后半部分是陈劲松近年来最少提到的概念。

在业绩发表会上,陈劲松说,如果世界联合银行只是赚取交易佣金的公司,那就特别不抵抗周期。世界联合银行年报也认为,目前开发人员和服务提供商依赖单一规模扩张的发展模式可能无法继续,2017年的变革步伐更加忠诚。

在其转型措施中,长租公寓无疑是最不受关注的方向。据介绍,公司旗下的公寓品牌世联红浦已经签约2万家,运营约5000家,落地全国20个城市。其中,仅广州就有1万多家住宅,在当地长租公寓市场份额居首位,武汉年度签字也达到7000家。

但是,在总公司所在地深圳,世界联合银行缺席。总经理朱敏说,深圳的集中房地产非常有限,分散运营效率不低。公司对租金溢价率的期望至少是1.7倍,但深圳几乎接近这个水平。

2017年,红浦公寓预计签字数超过10万家,广州和武汉仍是重点扩大城市,广州预计超过5万家,武汉预计超过2~3万家。朱敏认为,一是转入的伙伴少,二是流动人口极大,三是所有者成本低。

在广州取房的成本只有深圳的一半。关于利益的想法,陈劲松说,现在没有时间大幅度增加利益,新业务的利益和业务的利益和收益贡献不是短期问题,而是在未来的多年里,世界联合银行享受新业务布局的利益。

他进一步认为红浦的目标是100万间。在过去的两年里,尽管长租公寓蓬勃发展。

但陈劲松显然,目前仍处于地区探索期和碎片整合期,在这个未来兆级市场,家长租赁公寓品牌没有占有意义份额。一百万之间宏伟的愿景自然要大量投入。

去年7月,世联股东会通过长期租赁公寓建设项目的定额减少计划,白鱼开展定额减少筹措20亿元建设长期租赁公寓业务的突破。到目前为止,固定减少方案还没有取得最后的国家发展改革委员会。另外值得注意的是,过去一年公司经营活动产生的现金流净额为22.94亿元,比去年大幅增加409.17%,账目现金类似30亿元。

据世联行财务负责人王海晨介绍,在控制周期下,丰富的现金储备不利于稳定公司团队的信心,同时新项目需要大量现金。他以红浦公寓为例。

公寓从25000元投入28000元的改建费用,今年超过10万元,总共需要20亿元以上。招商证券在最近的研究报告中认为,周期逻辑压制了代理、金融等传统业务,但世界联合银行大力发展长期租赁公寓,2017年将逐渐扩大。另外,进一步扩大库存布局,将来会提高公司的中长期评价水平。


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